Der Kauf einer Immobilie wird regelmäßig durch ein klassisches Annuitätendarlehen finanziert. Ein Annuitätendarlehen ist eine Art von Kredit, bei dem der Kreditnehmer eine feste Monatsrate an die Bank zahlt. Die Monatsrate besteht aus Tilgung und Zinsen und bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich.
Beispiel:
Gesamtrate = 500 €
Die gleichbleibende monatlich Rate setzt sich z.B. zusammen aus:
250 € Tilgung und 250 € Zinsen.
Finanzierung über einen Bausparvertrag als ausgesetztes Darlehen
Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen:
1. Der Ansparphase
2. Der Tilgungsphase
Ein Bausparvertrag könnte der Kreditnehmer zusätzlich zum Annuitätendarlehen abschließen und beide Produkte miteinander zu kombinieren. Der Bausparvertrag hat dann die Aufgabe, zu einem schon jetzt bekannten Zinssatz das Annuitätendarlehen zum Ende der Sollzinsbindungsfrist abzulösen.
Kombiniert man beide Produkte miteinander, wird das Annuitätendarlehen ausgesetzt (pausiert). In diesem Fall werden für das Hauptdarlehen nur die Zinsen monatlich bezahlt ohne das man selbst das Annuitätendarlehen tilgt, bzw. ohne das man das Darlehen abbezahlt.
Beispiel: Darlehen = 100.000 € – 20 Jahre Sollzinsbindung
Monatliche Zinsbelastung bei 2% Zinssatz = 166,66 €
Darlehensstand nach 20 Jahren sind 100.000 €
Tipp: Wer Geld übrig hat, kann darauf achten beim Abschluss des Hauptdarlehens eine Sondertilgungsoption einzubauen und so das Darlehen durch freiwillige Tilgungen minimieren.
Einsatz des Bausparvertrages
Wie bereits erwähnt besteht der Bausparvertrag aus zwei Phasen. Je nach Bank und Produkt gibt es leicht unterschiedliche Konditionen. Während der Sollzinsbindungszeit des Hauptdarlehens gibt es einen sogenannten „Ansparbetrag“. Diese monatliche Rate wird in einem Bausparvertrag monatlich angespart. Dieser angesparte Beitrag wird zudem positiv verzinst.
In unserem Beispiel könnte eine Variante wie folgt aussehen:
250 € monatlich in der Ansparphase über 240 Monate
ohne Zinsberechnung ergeben = 60.000 €
Die Gesamtrate würde sich dann zusammensetzen aus 250 € Ansparbetrag der monatlich in dem Bausparvertrag angesammelt wird und 166,66 € Zinsen für das Hauptdarlehen. Insgesamt = 416,66 € monatlich über 20 Jahre.
Wie funktioniert die Ablösung des Annuitätendarlehens durch einen Bausparvertrag
Nach der Sollzinsbindungsfrist, in unserem Beispiel von 20 Jahren, wird das Hauptdarlehen von dem Guthaben im Bausparvertrag abgelöst. Die 60.000 € zzgl. Guthabenzinsen werden zur Tilgung des Hauptdarlehens genutzt. Für die ca. verbleibenden 40.000 € gibt die Bausparkasse einen Bausparkredit, zahlt diesen an die Bank aus und übernimmt damit das Hauptdarlehen.
Besonderheit: der Zinssatz, der in 20 Jahren für das Bauspardarlehen fällig wird, hat bereits einen günstigen Zinssatz, der schon bei Abschluss bekannt ist. So entfällt bei der Finanzierung durch einen Bausparvertrag das Zinsrisiko in der Zukunft.
Die Tilgungsphase des Bausparvertrages
Der Betrag, der nun in Form eines Bauspardarlehens verbleibt, in unserem Beispiel
ca. 40.000 €, wird fortan durch den sogenannten Tilgungsbeitrag getilgt.
Je nach Planung können die Tilgungsjahre und damit die Tilgungshöhe variieren. In unserem Beispiel wird nunmehr der Tilgungsbeitrag bei 416 € belassen und das Bauspardarlehen ist nach 8 weiteren Jahren abbezahlt.
Welche Vorteile bietet ein Bausparvertrag?
1. Günstige Zinsen: Die Zinsen für ein Bauspardarlehen sind in der Regel niedriger als die Marktzinsen.
2. Flexible Laufzeit: Bausparverträge haben in der Regel eine Laufzeit von 12 bis 36 Jahren und bieten damit eine längere Zeitspanne, um das Darlehen abzuzahlen.
3. Einsparungen durch die Ansparphase: In der Ansparphase werden niedrigere Zinsen vereinbart, da der Bausparer in dieser Zeit noch keinen Anspruch auf die Auszahlung des Bausparvertrags hat. Dadurch kann er im Vergleich zu einem normalen Kredit sparen.
4. Wird in der Ansparphase eine Rate nicht bezahlt, folgt nicht gleich eine Zwangsvollstreckung. Wichtig wäre hier, dass zum Zeitpunkt der Auszahlung des Bauspardarlehens die Ziele der Ansparphase erreicht werden.
5. Steuerliche Vorteile: Bausparverträge können in der Regel steuerlich geltend gemacht werden, was zusätzliche Einsparungen führen kann.
6. Flexible Nutzung: Das Bauspardarlehen kann für den Kauf oder die Renovierung eines Eigenheims verwendet werden. Es gibt in der Regel keine Einschränkungen bezüglich der Nutzung des Darlehens.
Gibt es weitere Möglichkeiten mit einem Bausparvertrag eine Immobilie zu
finanzieren?
Der klassische Fall ist das oben aufgeführte ausgesetzte Darlehen. Dieses Verfahren wird angewandt, wenn man kurzfristig eine Immobilie erwerben möchte.
Es gibt jedoch auch eine gute Variante sich langfristig über einen Bausparvertrag eine Immobilie kaufen zu können.
Weiß man schon früh, dass man sich in 12-25 Jahren eine Immobilie kaufen möchte, kann man genau hierfür einen Bausparvertrag nutzen. Optimal wäre zu wissen, wie hoch die Kosten für die Immobilie sein werden. Demnach kann man schon heute zu festgesetzten Konditionen auf eine Immobilie hin sparen und sich zum festgelegten Zeitpunkt ein Bauspardarlehen auszahlen lassen.